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郑州深夜宣布土地放水,在主城区集中供应六千亩

8月份的郑州,新房、二手房双双领涨全国,让购房者担忧,也让政府坐不住了。

  9月20日深夜,郑州市国土资源局突然宣布,在郑州市主城区集中供应6000亩土地,用以有效改善房地产供需关系。这是继9月14日深夜,郑州市出台楼市调控措施之后的又一重大举措。

  那么,集中供地,能否达到稳定市场预期、保障郑州市房地产调控措施落实到位的目标呢?

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  年底前郑州市主城区将集中供地6000亩

  记者从郑州市国土资源局获悉,经郑州市政府研究,今年年底前,郑州市主城区(市内五区及郑东新区、高新区、经开区)将集中供应6000亩商品住宅用地。

  消息传出,不少人为之欢呼,说郑州终于放量供应土地了,土地多了,房价就会下降,起码,不会再疯涨。

  据了解,2015年,郑州市主城区全年供应商品住宅用地4911亩,今年1—8月份已供应5300亩,按照年底再供应6000亩的计划,今年郑州市主城区商品住宅用地将达到11300亩,是去年全年供应量的2.3倍。

  这是继中秋节前夜,郑州市出台楼市调控措施之后,政府出台的又一重大举措。9月14日,郑州市政府在其网站挂出《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》,郑州楼市调控正式落地。在《通知》九条内容中,增加土地供应、网拍熔断等关键词均有涉猎。  

 

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  郑州为何要房地产进行调控?

  房地产,再度成为这个夏天最火热的名词。郑州楼市在连续上涨40个月之后持续疯狂,甚至出现开发商只给购房人120秒选房的案例……而这只是楼市火热的冰山一角,涨价的大潮加速席卷郑州、武汉等此前并非热门的二线城市。

  先说土地,郑州土地拍卖8个月炒出13个地王。

  今年的七八月份可称得上是郑州的“地王季”。就在7月8日,郑州市老城区一处名为“郑纺机”的93亩土地,经过500多轮的“厮杀”后,被开发商以超25亿元的价格拍下,刷新此前记录。

  8月18日,郑州郑东新区龙湖CBD副中心“地王窝”出让两宗地块,郑政东出〔2016〕13号地和郑政东出〔2016〕14号地,竞拍现场异常激烈,耗时近10小时。河南融创奥城置业有限公司期间率先拿下13号地块,总成交价为22.54亿元人民币,单价3630万元/亩,楼面价36309.56元/㎡。成为郑州最新楼面价“地王”。但紧随其后,14号地历经233轮争夺,被央企金茂置业旗下北京览秀城置业有限公司以35.1亿元的高格斩下,单价为4183万元/亩,折合楼面价36915元/㎡。这已超过前日(17日)广州新“地王”36722元/㎡的楼面价。河南土拍历史上最新“地王”由此诞生。业内人士预计,上述两地块未来的房价将高达五六万元每平方米。直逼中国一线城市北上广房价。

  7月27日、28日、29日,郑州市经开区连续三日拍出三地王。有市民在微信朋友圈中直呼,“疯了,疯了!”2016年以来至今,郑州市已产生13个“地王”地块。

  再说房价。地王出来了,于是,涨价便成了家常便饭,有的项目几个月每平方米上涨了17000元。

  中国指数研究院数据显示,8月份郑州房价过万,达到10093元/平。环比连续4个月上涨,同比连续16个月上涨。其中,环比涨幅2.37%,涨幅排名第19;同比涨幅位列在5%~10%的10个城市内。

  国家统计局发布的数据更是惊人:8月份,全国房价涨幅中,郑州新房涨幅全国第一,二手房涨幅全国第一。9月19日国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,郑州房地产市场单月5.6%的环比涨幅领跑二、三线城市。央视新闻频道、财经频道都进行了报道。

  而疯狂涨价又引发老百姓恐慌性购房。

  郑州会展中心开盘,40 年产权的公寓,竟然吸引到超过2000 名购房者的加入,而据开发商的消息称,当天仅推出了1258 套房源。12000-15000元/平米的售价,每个人只有1分钟的思考时间。就这,两小时售八成。还有郑州航站楼开盘,郑州体育中心开盘,都创造着同样的奇迹。  

 

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  政府出手:出台调控措施

  地王频出,房价疯涨,让购房者担忧,也让政府坐不住了。

  对此,官方调控态度明确。8月24日,郑州代市长程志明首次在公开场合提出,加大房地产市场调控力度,确保房地产市场平稳运行。

  9月14日,郑州市政府在其网站挂出《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》,在土地竞拍方面,《通知》规定,郑东新区、郑州经济开发区土地出让时,网挂报价超过50%溢价率时,网挂报价中止,采取“限地价,竞房价”,即地价确定,参与网挂的竞买人现场竞综合房价,综合房价报价低者为竞得人。市内五区及郑州高新区土地出让时,网挂报价超过50%溢价率时,网挂报价中止,参与网挂的竞买人进行最后一次现场报价,依据挂牌须知等相关规定,确定竞得人。

  资金层面,《通知》规定,除大棚户区改造用地外,居住用地及兼容居住用地的其他用地土地出让竞买保证金缴纳比例提高到100%,溢价部分土地出让金在土地出让合同签订后10个工作日内缴清。

  同时,加强对房地产开发企业购地资金来源的审查。加大对银行机构个人住房信贷政策落实情况的督查力度。对首付款来源、借款人家庭已有住房数量、借款人信用资质和购房合同真实性等情况加强实质性审核。严肃查处各类违法违规行为。这也被认为是少见的为土地市场“量身定做”的调控政策。  

 

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  效果如何,有待观察

  这次针对郑州市推出6000亩土地供应,郑州市国土资源局表示,国土资源部门将通过合理把握土地供应结构和布局,加快土地供应节奏,有效改善房地产供需关系,以达到稳定市场预期、保障郑州市房地产调控措施落实到位的目标。

  那么,这一举措能否稳定市场,让房价上涨的幅度降下来呢?

  专家表示,具体实施效果,值得期待。以郑州市出台的调控措施为例,省商业经济学会会长宋向清指出,相比他城调控,偏重需求端控制,郑州此次则主要针对土地市场,从竞拍机制、竞买保证金缴纳比例、房企购地资金来源等多方面,调控土地价格,与个人购房者关联不大。

  事实确也如此。8月份,郑州22个项目开盘,9月到目前已有15个项目开盘,多数项目均是开盘即清盘的状态。就是在调控政策出台后,房价也是一天一个样,几乎每天都在涨,很多新建楼盘都是开盘一次涨一次。

  虽然这次供地计划有所增加,但仍是“僧多粥少”。郑州市房地产业内人士马水旺认为,而地价高的原因还是因为供求关系。郑州市拿地难,也是提高房屋售价的原因。

  “新常态下,房企分化更加明显,即便土地放量增加,他们还会面临拿地的困难。”宋向清说,郑州这两年的土地市场一直在搞“网挂”(网上招拍挂),竞争太激烈。“无地可拿”这个问题一直困扰着很多房企。主要是土地资源紧俏,招拍挂地块又竞争激烈,拿地成本较高。郑州主城区的土地主要还是以城中村改造土地为主,从拆迁、安置、补偿等前期的资金投入,再到土地的成交,以及后期的规划、建设等,都需要投入很多人力、物力和财力。因此,完成整个城中村改造项目的开发,需要大量的资金和巨大的时间成本。

  “土地,是郑州未来房价风向标。”宋向清表示,“如果政府这次拿出较多的净地,会对房地产市场产生一定的抑制作用,如果还是较多的城中村改造土地,则效果不会很明显。”

  实际上,郑州土地并不是紧张。仅今年上半年,郑州经营性土地网上招拍挂和土地统收统储统供新模式稳步推进,存量闲置用地清理处置不断加快,上半年共盘活土地4.1万亩。

  也就是说,未来,郑州只有更加合理地推出土地,才能抑制房价涨幅过大,促进房地产市场平稳运行!


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